תב"ע – תוכנית הגשה לשינוי יעוד קרקע
מטרתה העיקרית של תוכנית בנין עיר (תב"ע) ,היא להסדיר את ייעוד הבניה ברשות העיר המדוברת באותו השטח הגיאוגרפי.
תב"ע הינה תוכנית המורכבת משני פרמטרים, האחד הינו תשריט ואילו הפרמטר השני הינו תקנון.
תשריט –מפת מדידה בה מסומנים כל הרחובות, הכבישים, קנה מידה וגושים.
בתשריט ניתנת האפשרות להבחין במיקומי המגרשים ובייעודם.
תקנון – התקנון הוא למעשה חוברת לכל דבר בה רשומים כל ההגבלים ו/או זכויות הבניה.
כל אזרח אשר עתיד לבנות על קרקע, כדאי שיקרא בתקנון, את הזכויות כמו גם החובות שעל פיהם עליו להוביל את הבנייה.
התקנון מכיל את כל הפרטיים הטכניים כגון: גוש וחלקה, את השטח המינימאלי של המגרש שעליו ישנו היתר לבניה, מספר הקומות ו/או הגובה אותו אסור לעבור בבניה, קווי בניה – במרחק המינימאלי שבין הקיר החיצוני של המבנה לבין הגבול של המגרש., אחוזי הבנייה והשטח, צפיפות הדיור ועוד.
התקנון והתשריט הם שני פרמטרים אשר אמורים להשלים האחד את השני.
בכל מקרה בו ישנה סתירה בין התקנון לתשריט, הרי שהתקנון יקבע ויכריע בין השניים.
תוכנית בנין עיר, זוהי התוכנית בה ניתן למצוא ולראות מהו יעוד הקרקע.
את תוכנית בנין עיר, ניתן למצוא גם בעולם הווירטואלי.
באתר של משרד הפנים, ניתן למצוא את מספר החלקה, הגוש ועל פי סימוני הצבעים ניתן לראות מהו יעוד הקרקע.
כאמור בתוכנית יעוד קרקע ניתן למצוא מידע רב כגון:אחוזי הבנייה המותרים, גובה מקסימלי אותו אסור לעבור בבניה, מרחק שיש לשמור ממגרש צמוד, קומות בניה מותרות ועוד.
ישנן תוכניות אשר מולם נתקלים בקושי משום הסתירה שבהם, על כן כדאי ורצוי להזמין איש מקצוע כגון:שמאי מקרקעין, מהנדס, אדריכל ועוד שיפתרו את הדילמה או הסוגיה הנמצאת בסתירה..
שינוי יעוד קרקע
שינוי יעוד בקרקע הוא צורך או רצון לבצע שימוש בקרקע/מגרש, למטרות מנוגדות ושונות בכל תכלית, מאלו הרשומים ומוגדרים בחוזה החכירה הקיים.
במילים אחרות ופשוטות, ייעוד קרקע הינו השימוש שמותר לעשות בקרקע, על פי התוכנית (תב"ע). שינוי היעוד הינו בקשה אשר מונחת לפני וועדה הדנה בהיתרי הבניה.
במידה והבניה אותה הינכם מתכננים עומדת בהיתרי הבניה על פי חוזה החכירה, הרי שאין בעיה ואתם רשאים ותקבלו חתימה מן הוועדה להתחיל את הבנייה.
במידה והבנייה אותה הינכם מעוניינים להתחיל אינה מאושרת על פי החוזה חכירה, עליכם להגיש בקשה לוועדה לשינויי יעוד הקרקע.
במידה והוועדה תאשר שינויי יעוד קרקע, דאז תהיו מורשים להתחיל את תהליך הבניה.
הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה היא זו שדרכה ניתן לשנות ייעוד או לחילופין לקבל אישורי בנייה
לדוגמא: אדם אשר מעוניין להקים ולבנות בית מלון, או לחילופין מבנה תעשייתי במקום בו קיים בניין מגורים, (בין אם הוא מאוכלס ובין אם הוא אינו מאוכלס, יזדקק היזם לשינוי יעוד קרקע.)
שינוי בתב"ע הוא זה שיגרום בסופו של יום, לשינוי ייעודו של המגרש/הקרקע.
אותו חורך שביצע את שינויי היעוד בקרקע, יחויב בתשלומים שונים כגון: היטל השבחה לרשות המקומית, שם נערך השינוי ותשלומי היתר למינהל מקרקעי ישראל.
הועדה לתכנון ובנייה, דנה בבקשות השונות של האזרחים לשינויי יעוד קרקע, במקביל היא מפזרת פקחים בשטח, אשר פוקחים עין אודות השימוש בקרקעות השונות ופיקוח כי לא נעשה שימוש בקרקע שלא כדין.
באותה המידה ישנם לא מעט אזרחים, שכנים, מכרים ועוברי אורח, אשר צופים בכם ועלולים לדווח על בנייה או החרגה לוועדה, אשר תבדוק אוטומטית את היתרי הבנייה ויעוד הקרקע לאחר התלונה.
אל תנקטו בצעדים העלולים לעלות לכם ביוקר ברבות השנים, פנו אל הוועדה ובקשו את החתימה, שתותיר לכם לבצע שינוי יעוד בקרקע.
לוועדה אין כל כוונה שלא לאשר לכם את השינוי אלא אם החוק דורש זאת.
ניתן לקבל מידע בנושאי נדלן נוספים גם ב פורום נדל"ן.