תהליך השגת תב"ע הוא תהליך ארוך ומורכב. לכל רשות מקומית יש תב"ע – תכנית בניין עיר, המגדירה את ייעודי הקרקעות ואת תקנות ותנאי הבנייה בהן. כאשר יזם בנייה רוצה להקים מבנה או פרויקט נדל"ן על מגרש מסוים, עליו לבדוק האם תכנית הבנייה שלו והתכנונים שלו תואמים לתכנית העירונית או המחוזית.
במידה ואין התאמה בין תב"ע לבין תכנונו של אותו יזם, עליו להגיש לוועדת תכנון ובנייה הצעה/ בקשה לשינוי תב"ע, לגבי המגרש עליו הוא מעוניין לבנות. השגת תב"ע קשורה למהות השינוי, וישנן תבעות אותן ניתן להשיג דרך הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר השינוי הוא קטן ולא משמעותי. לדוגמה, כאשר יש חוסר התאמה בין קווי בניין אותם הגדירה תב"ע מקומית, לבין קווי הבניין על פי תכניתו של היזם.
במקרים מהותיים יותר, בהם חל לדוגמה חוסר התאמה בין ייעוד הקרקע לפי הגדרת תב"ע לבין הייעוד אותו מתכנן היזם למבנה, התהליך ארוך ומורכב יותר.
שלבי השגת תב"ע חדשה
כאמור, ישנן בקשות לשינוי תב"ע אשר ניתנות לאישור על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לאחר השגת תב"ע מהוועדה, יכול היזם להתחיל לבנות. יחד עם זאת, במקרים בהם שינוי תב"ע הוא משמעותי יותר, יש להגיש בקשה לוועדה המקומית לתכנון הבנייה, אך הבקשה מחייבת גם את אישורה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. כיום, למעשה, קיימות ברשויות המקומיות השונות אלפי תבעות בשלבי אישור שונים. השגת תב"ע חדשה מתבצעת במספר שלבים:
- השלב הראשון הוא הגשת בקשה לשינוי תב"ע על ידי היזם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
- על הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבדוק את הבקשה ולגבש את המלצותיה תוך 60 יום, מיום הגשת הבקשה.
- במידה והמלצותיה של הוועדה לשינוי חיוביות, עליה למסור את המלצותיה לשינוי תב"ע לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
- כעת, השגת תב"ע תלויה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. שלב זה אורך ברוב המקרים זמן רב. הוועדה המחוזית עורכת בדיקות שונות לתבע החדשה – עמידת התכנית בתנאי הסף ובתכנית מבא"ת, התאמת התכנית לסביבה ולאופייה, קבלת חוות דעת מקצועיות לגבי התכנית ועוד. לאחר כל הבדיקות הללו, מחליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה האם לאשר את התבע החדשה או לדחותה.
- במידה והבקשה לשינוי תב"ע מאושרת, יכול היזם להתחיל בהליך בקשת היתרי בנייה.
השגת תב"ע – מומלץ להתייעץ עם מומחים
גם הוועדה לתכנון ובנייה ממליצה בעת הגשת הצעת תב"ע חדשה, להתייעץ ולהסתייע באנשי מקצוע המתמחים בתחום אישורי בנייה ורישוי עסקים. הליכי האישור הן בוועדה המקומית והן בוועדה המחוזית הם מורכבים ודורשים אישורים, תיקונים ומסמכים שונים. הגשה לא נכונה של תב"ע עלולה להוביל לדחיית התכנית.