תב"ע

לפני שמתחילים לבנות – הכל אודות תב"ע

תב"ע הם ראשי תיבות של הביטוי "תוכנית בניין עיר",  תכנית זו מפרטת את הייעוד העתידי של שטח מסויים. בהתאם לייעוד, שמפורט במסמכי תבע, נקבעים התנאים והתקנות לבנייה בשטח המדובר.

 חשיבות העיון במסמכי תבע היא עצומה, כאשר רוכשים קרקע או נכס כלשהו – מלבד מידע נרחב על האופציות שיעמדו בפני היזם אם ירכוש את הנכס, מסמכים אלו מראים את העתיד הצפוי לאותו נכס על הקרקע.

 ההרכב של תבע

בשנת 2007 הגדיר משרד הפנים פורמט אחיד עבור תבע המחייב הן את המועצות המקומיות והן את המתכננים, כאשר הם מגישים מסמכים שנוגעים לשטח מסויים. מטרתו של פורמט זה היא לייעל את עבודתן של הוועדות המקומיות לתכנון ולוודא שכל המוסדות בארץ עומדים בתקני הבנייה הכלליים.

מסמכי תבע מורכבים משני חלקים:

• תשריט – תבע מכילה מפה כללית של החלקה/אזור, הנקראת תשריט. המפה מכילה מידע מפורט אודות ייעוד השטחים, קווי מגרש, שטח הקרקע ומידע נוסף. מטרת התשריט היא להמחיש את עתיד הקרקע ולהביא מידע מעודכן אודות התהליכים המתוכננים להתרחש בו, למשל – תשריט של תבע יכיל פירוט אודות כל מגרש, המשתייך לשטח היישוב, נתונים אודות גודלו, ייעודו ומיקומו, כמו כן, תשריט של תבע יסמן שטחים, שמתוכננת בהם בנייה בעתיד, תוואי של המבנים המתוכננים ופרטים אודותיהם.

• תקנון – החלק השני של כל תב"ע נקרא תקנון. התקנון הוא מסמך כתוב, המכיל פרטים כלליים אודות כל המגרשים הכלולים באותה תב"ע וכן על כל מגרש בנפרד. כמו כן, בתקנון מפורטות זכויות וחובות הנוגעות לבנייה בכל מגרש, למשל – כמות השטח המינימלית והמקסימלית שניתן לנצל לבנייה, גובה המבנה המותר, צפיפות מבנים מותרת במגרש, כמות קומות מקסימלית למבנה ועוד.

במקרה שבו קיימת סתירה פנימית בין מסמכי תב"ע , החוק קובע, שתמיד יש לפעול על פי התקנון.

 הליכי שינוי תבע

כאשר אדם מעוניין לרכוש מגרש ולבנות בו מיזם כלשהו, השלב הראשון שהוא ייאלץ לעבור טרם הקנייה יהיה מסירת מסמכי תבע עבור מגרש זה לעיון מדוקדק של בעלי המקצוע המתאימים, על מנת לבדוק האם המיזם בר ביצוע. אם המיזם יימצא מתאים על פי ההגבלות  של אותה תב"ע , יוכל היוזם להמשיך ולהגיש למועצה המקומית בקשה עבור היתרי בניה . אך מה ניתן לעשות כאשר המיזם אינו מתאים לאמור במסמכי תבע? במקרה שהיזם מעוניין לעשות במגרש כלשהו שימוש שונה מהשימוש שיועד לו – עליו להגיש בקשה מתאימה לשינוי תב"ע של אותו מגרש אל הוועדה לתכנון ובנייה של המועצה המקומית.

ישנם שלושה סוגי בקשות:

1. שינוי הייעוד של המגרש – אדם המעוניין לבנות מיזם השונה במהותו מהייעוד המקורי של המגרש (למשל, לבנות מבנה מסחרי באזור שנועד למגורים), יכול להגיש בקשה אל הוועדה לתכנון ובנייה. התאמה בין ייעוד במסמכי תבע למהות המבנה עצמו היא שלב מרכזי בתהליך של רישוי עסקים .

2. שינוי קווי המבנה – בכל תבע מוגדר המרחק המינימאלי שיש לשמור  בין קירות המבנה וגבולות המגרש, אשר מותיר שטח שאסור לבנות בו. יזם, אשר מעוניין לנצל שטח זה לבנייה, צריך להגיש בקשה לשינוי קווי המבנה אל הועדה המקומית לבנייה.

3. הקלות נוספות – ניתן להגיש בקשות לסטיות נוספות ממסמכי תבע כגון שינויים בגובה המבנה או במגרש החניה שלו, הוספת אחוזי בניה, הוספת שימושים עיקריים .